プライムパークス品川シーサイドザ・タワーの見聞記

プライムパークス品川シーサイドザ・タワー

物件概要

所在地:東京都品川区東品川四丁目61-1他(地番)
交通:東京臨海高速鉄道りんかい線 「品川シーサイド」駅 徒歩3分 (出口Bより)
   京急本線 「青物横丁」駅 徒歩9分 (駅舎より)
   京浜東北線 「大井町」駅 徒歩16分 (駅舎より)
   東急大井町線 「大井町」駅 徒歩16分 (駅舎より)
   東京臨海高速鉄道りんかい線 「大井町」駅 徒歩16分 (駅舎より)

間取:1LDK~4LDK
面積:53.38平米~111.18平米

総戸数:817戸(他、共用としてゲストルーム(3室)、ラウンジ(1室)、マルチルーム(1室)、テナントとして店舗(2区画)、保育施設(1区画))
構造、建物階数:鉄筋コンクリート(一部鉄骨造)、地上29階 地下1階建
敷地の権利形態:所有権の共有
完成時期:2019年01月

売主:京浜急行電鉄
売主・販売代理:大和ハウス工業、三菱地所レジデンス
施工会社:長谷工コーポレーション
管理会社:京急リブコ

マンションコミュニティ
検討スレ
プライムパークス品川シーサイド ザ・タワー
住民スレ
プライムパークス品川シーサイド ザ・タワー『契約者専用』
住適空間(すてきくうかん)まとめ WIKI
【まとめ】プライムパークス品川シーサイド ザ・タワー

レジデンスについての見聞記

今日三兄弟見てきました。レジデンス日当たり良いですね。ただ駅から少し歩きます。gm、南側、東側は残念。植栽は楽しみ。部屋は狭そう。タワー、敷地広々。明るい。駅からはペデ使うより地上歩いたほうがよさそう。街が変わる様子楽しみですね。
2019/02/03 22:24:33

>9461匿名さん

億越えは一部あるだけで、全体的にはグランドメゾン、レジデンスと同じ層が買ってますよ。
2019/02/02 13:46:25

>9457マンション検討中さん

いや、そんなことは言うはずないよね笑
実際、竣工前完売してる物件もあるんだからさ。グランドメゾンもレジデンスも完売してますよ。
2019/02/02 13:45:23

>9456匿名さん
億超えの住戸があるのはここだけですからね。
グランドメゾンやレジデンスより世帯年収がないと買えません。竣工前後に完売すれば十分でしょう。
そもそもここの営業さん、竣工後1年程度での完売を狙っていましたよ。
2019/02/02 13:39:55

インテリアについての見聞記

二期を前にして盛り上がってきましたね。

一期では物件内で割安な低層階に集中しました。(私も低層)
しかしここの中層階も他(の中層階)と比べれば割安なので、
低層にネガティブなイメージがある人にはうってつけだと思いますよ。

インテリアオプションが間に合ううちに是非!
2017/06/11 21:27:39

お風呂にミストがないとか、ほっからり床でないとか、そういったインテリアにおける低仕様についてはオプションでカバー可能ですね。そのぶん元が安いわけですし。
2017/05/29 19:08:03

>2286マンション検討中さん
とりあえずミストサウナは東京ガスのショールームで気に入ったのでつけたいです。あとは、玄関棚の形状変更で人形とか置けるように考えてます。これだけで50-60万しますからね。後付けできるものは出来るだけ付けないように考えてます。躯体系のオプションとインテリアオプション比較できるようになるともっと具体的に考えられると思うので、まだ検討中です。
2017/04/04 00:38:59

展示場についての見聞記

>8160マンション検討中さん

ただ、この後、分譲マンションを開発出来そうな土地はこの辺りありますかね?数年後のGMの北の住宅展示場の場所しか見当たらないんですが…。青物横丁近辺はお寺さんの土地が多いからか借地権の物件が多いみたいですし。
2018/10/13 19:48:51

平日朝7:00では 新宿方面へは大崎まで余裕で座れます
が 直通がないので 大崎で山手or湘南新宿ラインor埼京線に乗り換えです 山手は始発もきます 湘南新宿ラインは座れたらラッキー 埼京もきてた場合は座れるかな

逆に新木場方面は混んでて座れないと思いますが テレポートか展示場で座れるはずです。

当方大井町駅から新宿方面勤務
2018/02/09 12:39:39

>5279匿名さん
なるほど。
その辺は確かに好み、ライフスタイル次第ですね。

土日、私が行った日はたまたまオーバルガーデンでイベントをしていてごった返していました。
イオンもレジが長蛇の列。
帰りも、国際展示場でイベントがあったようでりんかい線がぱんぱんで……。

また別の日にも見に行ってみようと思います。

低層のお得感はすごいですね。
ただ、90平米超のプレミアムの部屋もかなり安いと感じます。

不勉強でスペックの低さというのがイマイチわからないのですが、それは外廊下や柱の構造のようなところですか?
2018/01/29 15:12:12

「本当に割安なのか、どのくらい割安なのか、なぜ割安なのか」に
関心が高い人が多いようなので(私を含めてですが)、いくつか材料を
集めて考えました。

①品川区の新築マンション比
品川区の新築マンション(2012-2017年)の
平均坪単価として、 338.7 万円という数値があります。
www.manen.jp/market/details/13/01/13109/0/
⇨品川区内の新築マンション比では、低層階で2割、
中層階でも1割程度、割安と言えるかと思います。

②隣接区エリアの新築マンション比
・プラ●ドシティ大田六郷(大田区六郷)は、野●不動産が坪単価約280万円で
用地取得して、今、坪単価230万円くらいで販売しています。
「デベロッパーの利益が出ていない」という意味ではこちらの物件も
割安ですが、徒歩圏で利用できる駅が京急の六郷土手駅、雑色駅(各駅停車)
のみで、かつ駅まで徒歩10分という要素を考慮すれば、総合的に見て、
本物件の方が割安と言えるでしょう。
・シティタ●ーズ東京ベイ(江東区有明)は、販売価格が
坪単価330万円を超えています。仮に、りんかい線の国際展示場駅
徒歩5分圏内を、品川シーサイド駅徒歩3分と同等の価値と
見積もっても、京急本線とゆりかもめの交通利便性では、
明らかに京急でしょう。更に、大井町駅と天王洲アイル駅までも
徒歩15分程度という要素を加点すると、立地の要素だけで比較すれば、
シティタワ●ーズ東京ベイよりも、割安でしょう。

③なぜ、割安なのか
用地取得のタイミングを別とすれば、事業主が京急というのが、
大きな理由だと思います。「(本業が鉄道なので)マンション開発で
利益を出す必要がない(赤字にならなければ良い)」という事情のために、
専業デベロッパーと比較して、粗利率が低くなるのだと推測します。
また、↑の書き込みにあるように、京急の駅や電車のつり革に広告を
掲示する分には無料で、広告宣伝費を抑えられます。

また、「京急本体の余剰人員を京急不動産や京急のマンション
管理会社に出向・転籍(天下り)させて、食い扶持を稼がせる」
という社内事情もあるために、相対的に割安な(粗利率の低い)値付け
になっている可能性もあると思います。
2017/12/24 19:36:28

学区についての見聞記

>9402匿名さん

学区の城南幼稚園ですが仮校舎の影響!?で子供の数は少ないですが先生や補助の方が非常に多くて子供に負けないくらい先生方が多いようです。
また幼稚園は小学校の敷地内にあり園長先生が小学校の校長を兼務してるので幼小のイベントもたまにあります。
私立はよくわかりませんがこの辺りだとエトワールとか小野学園のバスはよく見ます。
港区の幼稚園であれば三田聖徳や新馬場まで行けばみなと幼稚園のバスも巡回していたと思います。
2019/01/20 22:03:40

>9396匿名さん

学区の城南幼稚園?
私立?
2019/01/20 01:32:51

間取り、サイトで見られませんか??

タワーの方はまだ部屋のタイプ選べると思ったのですが。
レジはそろそろ完売間近だといううわさです。
どちらも一長一短あり、学区も違いますのでじっくりご検討を。(レジは急いだほうがいいかも)

過去記事ですがご参考に。
https://manmani.net/?p=11771
2018/06/26 07:07:13

>5989マンション検討中さん

今日はシティタワー大井町を叩いてます。学区のI学園でいじめがあったらしいですから、これをネタにしてます!

↑やっぱりいい庭はクソだわ。他人の不幸を自分のTwitterのネタにするなんてね。他デベ、他エリアを叩くようないじめ気質を持つ人が入居しているマンションはカンベン。
2018/03/04 10:38:06

地盤についての見聞記

湾岸エリアだと地盤が緩いので絶対免震の方がいいと思います。
2018/12/25 23:27:20

>9316マンション検討中さん
私は購入者じゃないけど、嘘は良くないですよ。
・ダンパー問題は全く関係なく解決済み
・地盤や海抜は湾岸ではマシな方
・飛行機は2本のルートの真ん中でそこまで影響なさそう
・いい庭なんか微塵も影響なし
ってところでしょうか?
やや前向きに購入を検討中です。
2018/12/21 00:25:06

>9065マンション掲示板さん

それ以外にもいろいろあります。例えば、
地盤の悪さ、
昼でも暗い囲まれ感です。
2018/12/20 19:27:38

>9005マンション検討中さん

三つあれば、一つ覚えとは言わない。
それ以外にも、ダンパー問題、賃貸仕様、囲まれ感、脆弱地盤、津波リスクもある。
2018/11/12 09:13:16

ミストサウナについての見聞記

>5785匿名さん
恐らく大井町の誤記でしょう。
価格見ると新築売り出し時の10%UPくらいでしょうか。ミストサウナをオプションでつけてるようなので、それも上乗せしてるのですね。
引渡前に中古販売できるとは知りませんでした。
2018/02/24 07:47:21

外廊下
インフレーム
ラウンジ無し
梁が凸凹
天井高が低い
インターホン画像無し
ミストサウナ標準無し
柱による面積消費
ウォールドアの方立ての大きさ
長谷工色の強い設計

このスペックよりもひどい新築タワマン教えて
2017/11/04 18:05:39

ミストサウナはオプションで付けられますよ。今なら。
万人が求めてはいないものを、オプション化するのは合理的だと思います。
2017/08/04 19:46:57

>3381マンション検討中さん

ミストサウナはもう付けません。
以前付けましたが、全く使いませんでした。
銭湯のサウナをイメージしてたのですがまったく汗がでず。
2017/07/30 15:05:25

賃貸についての見聞記

柱と梁が本当にすごい…賃貸みたい。(賃貸に出されてる訳ですが。)
2019/02/04 12:24:49

>9041マンション検討中さん

そゆこと。
うちはUR賃貸とは全然違う!
と言いたいのは分かるけど、そんなに変わらない。
ディスポーザーは時代が違うだけだからね。
2018/11/13 17:51:26

>9034買い替え検討中さん

ここは外観だけでなく、仕様もUR賃貸に合わせて、周りとの格差が出ないようにしているみたいですね。
2018/11/13 11:21:16

>9005マンション検討中さん

三つあれば、一つ覚えとは言わない。
それ以外にも、ダンパー問題、賃貸仕様、囲まれ感、脆弱地盤、津波リスクもある。
2018/11/12 09:13:16

眺望についての見聞記

>9470マンコミュファンさん

そうですね。
中高層階でも眺望無しですから、
低層階と同値でいいと思います。
2019/02/02 17:31:12

63㎡の3Lは実際に生活すると窮屈
5500万台で集客したら最多価格の6500万台は高く見えてしまうわけで、、
高層階だとしても北東は眺望抜けないし、南西は高いし、良い間取りは残りがない
初期に売りやすい部屋を放出したのがミスでした
2019/01/12 23:27:17

お買い得な部屋はほぼ売り切れ
売りにくい東北向きの高層階は眺望ないのに無駄に高くてメリットないです
2019/01/10 00:37:08

価格表見たときの印象では苦戦してたのは眺望の悪い向きの高層階だったかな。
あとはプレミアムが結構残ってる。
相対的に安い部屋はそれぞれの販売期で大体売れてるんじゃないかな。
2018/12/13 08:40:40

長谷工についての見聞記

さすが長谷工、安っぽい。
2019/02/01 21:11:50

荒らしの特徴。特に低レベルの。

荒らしても反応がない時は、過疎ってるね、ここ
荒らしても反撃がつらくなると、ここの住民はヒステリーが多い。住んでからが大変そう、、、

だいたいこんな感じです

ここに限れば、飛行ルート、長谷工、庭、、、
と、○○の一つ覚えばかりですw

おそらく、実社会で上手くいかない自分をネットで発散してるか、コンプレックスか、妬みか、いずれにしても病んでるだけなので、可哀想だから多目に見てほっときましょうw
2018/11/12 09:05:23

客観的に見て3LDKで5600万円は安いよね。ダンパー問題はあるとはいえ。63平米の極狭部屋ですが、3人までなら何とか住めそう。
長谷工施工という品質の心配はありますが。
2018/11/04 08:36:07

免震タワーの掲示板を見歩いている者です。
ちょっとココの対応は他と比べ遅いと思います。
勿論、結論は未だはっきりしていないですが、
カヤバを使ってるか否か、不正があった型番か
どうかくらいは早期に判明したはずです。

慎重はの三菱が販売主管だからか経験値の少ない京急だからか板状メインの長谷工だからかは不明ですが。。。 
仕様は低いけど割安な良い物件なのにちょっとミソついちゃいましたね。
2018/10/24 22:02:22

京急についての見聞記

>9505通りがかりさん
京急線なら品川、三田、新橋、
埼京線なら大崎、恵比寿、渋谷は近いよ。
2019/02/08 21:59:43

東品川、個人的に凄い良いと思います。
今後の発展が見込まれる品川、高輪ゲートウェイ、大井町、有明、全てりんかい線か京急で直通3駅以内です。
その割りには、品川シーサイドって比較的静かなのが良いんですよね。
2018/12/24 22:52:34

東日本大震災の際は、この辺の液状化は大丈夫だったようです。
この地域がお買得な理由の1つは、知名度が圧倒的に低いことにあると思います。あと、りんかい線も人気がないのも大きいかと思います。
実際には、料金が高いのと本数が少ないのを除けば、りんかい線は便利かと思います。また、京急線の青物横丁も使えるので、不便を感じることは少ないかと。
勤務地へのアクセスがいいなら、この価格で買えるのは魅力的だと思います。
2018/12/20 13:26:27

所詮は貧乏路線で普通借結んだばかりに開発すすめらんなくなってるような体たらくな京急ですし
2018/12/09 23:06:03