ザ・ガーデンズ東京王子の見聞記

ザ・ガーデンズ東京王子

物件概要

所在地:東京都北区王子五丁目1番39の一部、四丁目31番9(エアリーコート)、東京都北区王子五丁目1番39の一部(ブルームコート、カームコート)(地番)
交通:京浜東北線 「東十条」駅 徒歩5分 (※エントランスより徒歩1分の敷地入口を計測基点とする(エアリーコート・ブルームコート・カームコート))
   東京メトロ南北線 「王子神谷」駅 徒歩6分 (※サブエントランスより徒歩2分の敷地入口を計測基点とする(エアリーコート・ブルームコート)、※エントランスより徒歩4分の敷地入口を計測基点とする(カームコート))
   埼京線 「十条」駅 徒歩13分 (※エントランスより徒歩1分の敷地入口を計測基点とする(エアリーコート・ブルームコート・カームコート))

間取:2LDK+S~4LDK ※Sはサービスルーム(納戸)です。
面積:65.07平米~85.09平米

総戸数:864戸(452戸(エアリーコート)・255戸(ブルームコート)・157戸(カームコート))、他に保育施設1区画(予定)
構造、建物階数:鉄筋コンクリート造、地上18階建(エアリーコート)
敷地の権利形態:所有権の共有
完成時期:2018年02月

売主・販売代理:三井不動産レジデンシャル
売主・販売代理:近鉄不動産
売主・販売代理:大和ハウス工業
売主・販売代理:三菱地所レジデンス
売主:長谷工コーポレーション
施工会社:株式会社長谷工コーポレーション
管理会社:株式会社長谷工コミュニティ

マンションコミュニティ
検討スレ
ザ・ガーデンズ東京王子ってどうですか?
住民スレ
【契約者専用】ザ・ガーデンズ東京王子
住適空間(すてきくうかん)まとめ WIKI
【まとめ】ザ・ガーデンズ東京王子

周辺情報

レストラン あら川(天ぷら)
PAN(洋食)
レザングリル(イタリア料理)
サンセリテ(ケーキ)
郁相撲料理(ちゃんこ鍋)
スーパー サミットストア 王子桜田通り店
コモディイイダ 東十条店
タジマ 王子店
京浜東北線「東十条」駅徒歩5分
東京メトロ南北線「王子神谷」駅徒歩6分
埼京線「十条」駅徒歩13分
学校 小学校:王子小学校
中学校:王子桜中学校
避難場所 旧 桜田小学校
医療法人社団田島厚生会 神谷病院

管理費についての見聞記

待ったって賃貸なら賃借料5年分払い続けるのって相当な負担。管理費込みで15万×12×5=900万。
1~1.5割下がるシナリオが当たったとして結果は同等程度という話なので、待つのもリスク。

また買い換えの場合は売りも安くなるので、結局実需で購入する限り欲しい時が買い時。投資用は別だけど。
2017/11/01 11:30:32

>12081マンション検討中さん

それがお隣にできる賃貸物件では、管理費込みで20万は普通に、最高で30万近くで募集してるんだよね。
2017/10/30 13:45:37

仮に20万で貸し出せたとして、固定資産税や管理費除くと年間200万くらいの収入。

投資という観点でみると5000万で買って利回り4%

なので基本的に自分が住みたい人以外で買う人はあまり現れないかなと思います。

でもいいマンションだと思います
2017/09/27 07:39:29

契約者は必死なんですね。
ネガトークはやめてあげよう。
高い買い物した訳です。
閑静な立地、大規模で共用部充実
バーベキュー、ドッグラン完備
管理費格安
ゴミは玄関出し回収
素晴らしい!!
2017/09/25 21:46:48

坪単価についての見聞記

>11890マンション掲示板さん
坪単の差が24万なので、容積率200%から一種坪単価にすると+坪12万になります。70平米住戸だとグロスで250万ほどの差。68平米としても1〜2期で4900万台の住戸は実現しなかったでしょうね。

>11892匿名さん
スカイティアラはこの取得額にも関わらず坪230万で販売できました。今と比べると労務費や原材料費が相当安かったんでしょうねぇ。。
2017/10/01 11:30:38

長谷工の本気を感じるいいマンションだけど、どうしてもカームの残りは高く思えてしまう。
この間有給とって周辺の様子を見てきたけど、街の雰囲気とカームの坪単価にズレを感じて手をこまねいてる。
…とか言ってるうちに完売しちゃってため息つくことになるんだろうなぁ。。
2017/09/16 16:43:00

板橋は定借だからここと同等か安いぐらいだろう。

300戸~400戸
・70年定期借地権
・タワーマンション
・坪単価@240~@270
2017/09/15 10:07:02

ブルームは本当に早かった。約2ヶ月くらいではないかな。坪単価は同階でエアリーよりほんのちょっと、3〜5万円UPといったところかと思います。
2017/08/29 18:51:27

交通についての見聞記

>11665検討板ユーザーさん

カームが適正というのは同感です。私も業者ではありませんが。

何せ864戸も捌くというのは相当なプレッシャーであったはず。始めからコケたら目も当てられない。絶対に早いうちに売り切る必要があった。

だから市況の中で割安感も全面に出しながら一気に捌き話題をさらった。

形だけ『値上げ』というブルームでも大成功に終わり、カームでは堂々と市場に則した価格を打ち出してきた。それでもここの大規模ならではの恩恵と存在感、交通利便性を考えると他物件と比較してもまだまだ魅力的だから売れちゃってる…こんな感じなんじゃないかな。
2017/09/23 00:38:43

交通利便性が高い北区は狙い目。
JRの駅数が23区でトップ。
2017/09/19 22:17:50

加賀の周辺って景観条例があるのかコンビニの看板も地味な色にしたりしてるね。交通利便性はここと比べるまでもないし、街の雰囲気は東十条の対極なのであまり被らない気もする。ガーデンズ選ぶ人は加賀は不便で話しにならないだろうし、加賀を選ぶ人は東十条なんて環境が悪すぎて嫌だとなる。
2017/09/08 10:07:20

複数駅ありすぎで、東十条と王子神谷と十条というが、実は王子駅も歩ける距離で王子駅から15分かかる。また、赤羽も20分くらいで歩いて行けるね。ほかの交通が悪い物件は、京浜東北から18分、20分でも最寄駅と言っているね。ある意味でここはマルチ駅を使える立地が最大の武器で、静かさとほどほど買い物できるところが最大の魅力ですね。しかも、大型物件で敷地だけで3万平米超で23区で3万平米超える大型が近年ほぼない感じだから人気あるのがしょうがない!スカイ~は1万平米弱ですからね。
2017/09/07 21:43:48

間取りについての見聞記

>11709匿名さん
価格以外は相対的にタワマンのが条件が良いので興味が無い訳ではないですよ。
大手ゼネコン施工、二重床や耐震設計、眺望、非田の字間取りなど。
ここの検討者からすると、同エリアでは価格的にタワマンには手が出ないというのが現実でしょう。
2017/09/24 17:39:31

長谷工にしては間取りが良いですが、新築プレミアが厚めの印象ですね。数年後には坪220くらいに値下がりしている可能性が高いと読んでいます。中古狙いがベストかと思います。
2017/09/24 07:55:18

>11642マンション掲示板さん
間取りに大差ないですし、条件の違いは価格に反映されているので、残っている部屋が特別悪いとは思いませんが。。
2017/09/21 18:49:46

これだけの保育園でもまだ空きが足りないというのは、それだけ若い世帯が流入しているということ。以前の高齢化というイメージとは裏腹に、実際にはママや子供が集まるエリアになりましたね。

>11637匿名さん
間取り図にあるのでは。。
2017/09/20 21:44:05

リセールについての見聞記

>11953匿名さん
おっしゃる通りです!
大規模マンションと中規模・ペンシルマンション とでは、リセール価格は比較になりませんよね。

ましてや、類似競合物件も近所にありませんし。
2017/10/11 13:15:41

東十条フレシアの5階69平米が4980に値下げしましたね。まだ売り出しより高いですし、坪220-230くらいには下げないと厳しいでしょうね。
ガーデンズのリセールの試金石にもなるかと思います。
2017/10/10 13:04:11

>中古リセールバリュー上昇

まさに。
2017/10/01 21:28:25

原料・労務費・土地が上がって売れる価格帯での新築マンションが作れない→でも都内のマンション需要はそんなに変わらない→中古リセールバリュー上昇ってことですね。
2017/10/01 21:21:10

環境についての見聞記

>11719評判気になるさん

私はタワマン買えますがこっちにしました。
子供が出来た時の住環境と、モデルルームでみた感じ30前後の同世代が多いのが魅力かと。
そもそもの求めてるものが違うので、タワマン諦めてここって人は少数と思います。
2017/09/24 20:53:06

資産性でいうなら駅近と利便性と環境が重要だからここのほうが高いよね
2017/09/24 09:41:00

環境良いとは言わないまでも悪すぎるってほどか?
2017/09/08 14:26:40

加賀の周辺って景観条例があるのかコンビニの看板も地味な色にしたりしてるね。交通利便性はここと比べるまでもないし、街の雰囲気は東十条の対極なのであまり被らない気もする。ガーデンズ選ぶ人は加賀は不便で話しにならないだろうし、加賀を選ぶ人は東十条なんて環境が悪すぎて嫌だとなる。
2017/09/08 10:07:20

駐車場についての見聞記

>11897検討板ユーザーさん

平置き式の駐車場であったり、安く広く取得された土地は住民に還元されるよう有効に使用されていると思います。
部屋の仕様についての意見であれば同意でありますが
2017/10/01 12:58:31

駐車場安いですね さすがに1万のルーフなしのとこは抽選で殺到するだろうか。
2017/08/18 00:48:58

>>ランニングコストが頭にないようなので

世の中にランニングコストがかからないマンションは無いので、それも織り込み済みの話です。あるとすれば、丸ごと更新が必要な機械式駐車場など、物件固有の要素がある場合くらいではないでしょうか。
2017/07/28 12:21:23

>9157
まず戸建の自主管理などの負担分の計算前にマンションのストレス価格を算定する必要があります。

1. 敷地内限定布団干しなどのモラル最低住民との共存 生涯ストレス単価 1万/月 12万/年 戸建0円
2. ベランダごしに侵入するタバコの煙   生涯ストレス単価 2万/月 24万/年 戸建0円
3. (エントランス)玄関なのに他人も土足で踏み入れ荒らされるのを許容するストレス 0.5万/月 12万/年 戸建0円
4. 上下左右に壁1枚で気に食わない他人が同じような生活をしているストレス 1万/月 12万/年
5. 上下左右から運が悪いとひどい騒音をくらわされるストレス これが当たった場合 5万/月 60万/年
6. 他人の汚物が自分の部屋の壁づたいに下に落ちるストレス( 最上階ではなし) 試算もうめんどう
7. 自転車置き場が狭くて毎日ストレス
8. 駐車場の位置が悪いが、よい位置に変更してもらえないストレス
9. 駐車場となりが**家族で愛車につねにドアパンチを食らうストレス
10. マンションの水は危険、カラスの死骸とかが水タンクに侵入するかもしれないストレス
マンションはストレスをあげるときりがありません
2017/07/21 11:31:00