パークシティ武蔵小山 ザ タワーの見聞記

パークシティ武蔵小山 ザ タワー

物件概要

所在地:東京都品川区小山3丁目196-1(地番)
交通:東急目黒線 武蔵小山駅 徒歩1分

総戸数:628戸
構造、建物階数:鉄筋コンクリート(一部鉄骨造)、地上41階 地下2階建
敷地の権利形態:所有権の共有
完成時期:2020年01月

売主 :三井不動産レジデンシャル株式会社、旭化成不動産レジデンス株式会社
施工会社:鹿島建設株式会社
管理会社:三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

マンションコミュニティ
検討スレ
パークシティ武蔵小山 ザ タワー[旧称:(仮称)武蔵小山駅前再開発タワープロジェクト
住民スレ
『契約者専用』パークシティ武蔵小山 ザ・タワー

住適空間(すてきくうかん)まとめ WIKI
【まとめ】パークシティ武蔵小山 ザ タワー

周辺情報

レストラン 築地銀一貫 武蔵小山店(寿司)
山内農場 武蔵小山東口駅前店(居酒屋)
レオンビアンコ(イタリア料理)
Eme(フランス料理)
Amameria Espresso(コーヒーショップ・喫茶店)
スーパー オオゼキ武蔵小山店
東急ストア 武蔵小山駅ビル店
ライフ 武蔵小山店
東急目黒線 『 武蔵小山駅 』 徒歩1分
東急池上線 『 戸越銀座駅 』 徒歩15分
都営浅草線 『 戸越駅 』 徒歩18分
学校 小学校:小山小学校
中学校:荏原第一中学校
避難場所 小山台高校
小山台小学校

価格表についての見聞記

価格表見ましたが、もう完売しそうですね
完全に乗り遅れました
2018/12/23 09:57:48

>18597マンション検討中さん

価格表があるのとバルクがされていないことの因果関係はありませんね
約半年販売がストップしていたこと、その後販売もしていないのに残戸数が減ってたことから噂になってるのでしょう
2018/12/08 23:03:41

半年以上検討して定期的に問い合わせしてますが、徐々に売れている様子なのでバルク売りはないと思います。バクル売りでない証拠の価格表は手元にありますが、ここで公開するのは避けたいと思います。三井さんに迷惑がかかるので。
2018/12/08 22:56:25

>15845匿名さん

その部屋どれですか?
昨年末にモデルルーム行った時の価格表では平均470位で狭いレンジの中で価格が収まっていました。
低層など未販売のところも400を切ることは絶対に無いと言われたので諦めました。
2018/08/12 12:36:02

仕様についての見聞記

>19623マンション検討中さん

あちらはここと違って高級仕様だから、ここよりも全てスペック上だと思います
2019/02/11 13:19:11

私が住んでる賃貸でも最低160ですね。
なんでこんな大手の物件でこんな仕様にしたのか疑問です。

ただそんな滅多にすれ違いもないので、日常使いで不安になる事はないですよ。
ただ大柄な人からすると、廊下を通る際に窮屈に感じるでしょう。
2019/02/11 13:11:59

>19618マンション掲示板さん

今住んでる賃貸でも140センチは無いな
賃貸以下の仕様ですよ
2019/02/11 12:12:24

>19533匿名さん

マンション価格だけはミシュラン名店のある街と変わらない現実。
でも、マンションの仕様構造は下町安普請を踏襲してますからご安心を。
2019/02/09 11:48:30

地権者についての見聞記

>19605検討板ユーザーさん

ありますよ。それに引渡し後に地権者が一斉に売り出すので買い叩くチャンスがあります。
2019/02/10 21:54:01

>19419匿名さん

割高掴まされる上に、引き渡し時に地権者が売り浴びせるから価格暴落。
何度も見てきたでしょう。
2019/01/27 09:18:55

>19417eマンションさん

地権者が多いと、売る方も買う方も苦労するんですね。
2019/01/27 07:16:34

>19411匿名さん

需要の先食いしただけだと思います。
残酷ですが、これ以上需要が無いことが明確になってしまいました。
こんな事態予想だにしていなかった契約者達がキャンセルで殺到しそうですね。
引渡し後も地権者が売り浴びせますから、確実に購入時よりも価格が下がります。
どこで損切りするかですよね。悩ましい問題です。
2019/01/24 22:36:05

割高についての見聞記

>19419匿名さん

割高掴まされる上に、引き渡し時に地権者が売り浴びせるから価格暴落。
何度も見てきたでしょう。
2019/01/27 09:18:55

個人ブログですが、きちんとデータ取って見てますね。これによれば周辺相場からして極端に割高ということはなさそうです。借りるより買ったほうが賢明で、買える人は買うべきマンションとのこと。

http://x1mansion.com/parkcity-musashikoyama-thetower
2019/01/25 06:35:05

極端に割高で嫌な感じがしたんだよね。見送って正解だったようだ。購入して即含み損はちとキツい。
2019/01/24 23:15:34

隣の第1期18戸には愕然としました。
モモレジさんが言うようにこちらと比べて割高では無かったのにあのザマですから、この街に伸び代が無いことが決定的になってしまいました。
買うべき街ではないことは確かなようです。
2019/01/24 21:20:46

徒歩1分についての見聞記

>19417eマンションさん

再開発は一般的に高くなりがち、というお話ですね。ここが、高すぎるというわけではありません。実際、その記事を書いている三井さんは、この物件について、「再開発だからといって値上がりはあまり期待できないけど、値崩れも考えにくい。立地がモノを言うので、駅前徒歩1分、パルムと一体のランドマークという位置付けは強い。」とのことを言ってましたよ。
2019/01/25 10:00:48

メリット

虎ノ門よりも60%安い
天カセなく経済的
ベランダの避難経路が多様
天高2600
余計な共用施設が少なく経済的
敷地内に商業施設
駅徒歩1分(近年、駅距離はもっとも資産価値に影響を与える要素のひとつ)
三井のブランド力
鹿島のブランド力
免震構造
林試の森公園徒歩圏
今後の再開発
2018/07/22 20:11:00

>14931匿名さん
そりゃ自由が丘駅徒歩1分、田園調布駅徒歩1分ならとんでもない価値ですけど、ここは希少性が薄まることが確実ですからねぇ。

徒歩1分がお祭り状態の東日本橋、馬喰横山、馬喰町周りなんて徒歩1分に最早大した価値もありませんよ。それだけ希少性が大事ってことです。
2018/07/22 10:31:34

みんな少し落ち着こう。
結論としては、パークシティ武蔵小山は住宅性能表示、免震スーゼネ他、躯体やアフター、法令適合などのスペックは非常に高い。
また、駅徒歩1分、利便性の高い立地。
リセール時の売りやすさなどがメリットだと思う。
2018/04/10 23:27:14

管理費についての見聞記

契約者のこの興奮ぶりは異常ですね。
受領している資料で修繕費用が載ったものが管理費等一覧のみと書いているように思えます。
そうすると契約者さんは出来ないことをやれと言っていたことになりますね。
もう少し理性的にご自分の投稿を振り返ってはどうでしょうか。
2019/01/06 10:57:16

>19002匿名さん

大丈夫ですか?マンション買ったことあります?その管理費一覧表しかもらえないとでも思ってるんですか?笑
長期修繕計画って知ってますか?笑
2019/01/06 10:50:01

>19001匿名さん

大丈夫ですか?計画されていないので当然資料もないわけです。
モデルルームで貰った修繕費用に関する資料は「パークシティ武蔵小山ザタワー管理費等一覧(予定)」のみです。その資料上、修繕積立金は詳細明細は記載がありません。
それが全てです。反証お願いします。
2019/01/06 10:45:06

私はここの売れ行きより、お隣さん(シティタワー武蔵小山)の売れ行きが気になります。ここのネガさんが大変褒め上げていますが、実態は何度も販売を延期しており、明らかに不人気マンションになっているのではないかと注視しています。

シティタワー武蔵小山の販売が不調だと、こちらの資産価値にも影響しますからねぇ…シティタワー武蔵小山にはあの高値で売れてもらわないと困ります。

いくら値引きしない&竣工まで完売を目指さない住友不動産でも、竣工後何年も完成在庫のまま引っ張り続けるのは限界があるでしょうし。そうこうしているうちに三菱が住友より安い金額で新築販売開始したら、その時点でアウト。相場が一段切り下がってしまいます。

仕様や管理費など、個人の価値観なので私は興味がありません。
それより、一気に売れるかどうか。
マンションは売れ行き(結果)が全てだと思います。
2019/01/03 14:36:17

坪単価についての見聞記

内廊下幅140センチって空前絶後かも
それも坪単価500万近いタワマン物件というのが衝撃的
2019/02/11 13:21:14

余程の立地のマンションでない限り、大体、年に2%ずつ減価していくと考えている。
だから10年で2割下がるのは想定内。
10年後に坪単価370万キープ出来ていれば御の字じゃないかな。
悪くないマンションだと思うよ。
でも、10年で3割下がると痛いね。
賃貸に住んだ方がお得になるので。
2019/01/24 21:49:50

私も武蔵小山で460万円の坪単価は高過ぎて売れないだろうと思っていました。
大きく予想を外したのはリタイア組の資産の多さ。
老人資本主義を甘く見ていました。
1億円以上のお金をポンと出せるのは子育ても終わった定年退職組。
年をとると戸建より駅前マンションの方が安心感もあるし手入れも楽だし便利だし、相続が起きても売りやすいし貸しやすい。
いやはや。
2019/01/14 21:55:47

お隣の18戸が決定的でしたね。
武蔵小山終焉の始まり。
どこまで下がるか。
坪単価300万が実力値だよな。この中身じゃ。
この状況じゃ地権者が投げ売りしてくるだろうな。
2019/01/13 00:40:30

交通についての見聞記

品川区でパークシティ買うならやっぱり大崎かぁ。ここは天カセすら無いし中古でも仕様の良い大崎の方が良いんだろうな。
街も整然として有名店も多い。山手線の交通利便性の高さ。比べるまでも無いか。
2019/02/08 22:47:29

新航路は、目黒や大崎、五反田や大井町上空ですよ。武蔵小山は問題ないと思います。
外からの騒音もそんなに気になりますかね。
内廊下ですし。
近くの中原街道に面した交通量の多いマンションにもみなさん問題なく暮らしてますし。
それに比べたらまったく問題ないと…。
きっと何の騒音もしない静かな場所にお住まいなんですね。
2019/01/18 05:27:01

>17398検討板ユーザーさん

それを微妙と取るかどうかは、個人の価値観次第ですね。豊洲も芝浦も良い街ですよ。武蔵小杉も色々と言われることもありますが、交通アクセス至便で商業も発展してきており、暮らしやすいと思います。
2018/09/19 13:11:59

確率論的に数億年に1度は巨大隕石が地球に落下しますし、その隕石が武蔵小山に落下する可能性も0ではありませんから、数千兆年のスパンで見ればそれもあり得るでしょう。

それに比べたらここが水没する可能性の方が高いですが、そんなことよりも交通事故や病気の方がはるかにリスクが高いです。
まあ生きてること自体がリスクですからね。

ということで、私は一軒家よりも安全性の高い、タワマンに住みます。

それもある意味リスクヘッジですね。
2018/08/28 23:41:57

間取りについての見聞記

三井、住友も違いについて、モデルルーム行ってみてください。
価格は平均して高いのは住友。
共用施設充実はやや住友。
間取り、収納スペース、家具配置などは三井。
スラブやサッシ、ガラスはやや住友。
エレベーターの数は三井。
トータルして三井がよいと思いました。
2019/01/02 12:07:08

住居として住友の方が優っている点は何でしょうか?
両方のモデルルーム見てきましたが、個人的は三井の方が間取りよいし住みやすいと思いました。(住友はテレビおきずらい、収納スペース少ない、バルコニー狭い)
2018/12/24 13:45:21

三井、住友、両方見に行ってこちらがよいと思いました。
共有施設はあまり使わない経験があるので、純粋に部屋を比べてです。
こちらの方が間取り、収納、家具配置などなど、住みやすいと思いました。眺望が抜ける北角、西角などの部屋ありますし。
ボイドスラブ280も聞いたり、調べたりしましたが、このボイドスラブと同等タワマンから騒音問題は上がっていないようです。

以下の意見も参加になります。

・二重床 → 今40階のタワマン住んでて同じだけど、騒音それほど感じない。
・サッシ → 今もT2サッシですが、隣に学校がありますが、窓を閉めれば全く問題ない。
・ペアガラス → 真東ですが、午前中日差しが暑すぎるなどない。冬も床暖房のみでエアコンはつけない。
・間取り → 天井高い、収納多い、バルコニー広い、基本悪くない。トランクルームも広い。
・ペラボー → 今タワマンがそうですが、隣は気にならない。そもそもそんなに長時間バルコニーにいないし、ましてや同じタイミングで出ること場ほとんどない。また万が一の有事の時はペラボーの方が助かる。
・ラウンジ → 最初は数回行きましたが、いても数分しかおらず、今では全く使ってない。むしろ屋上の方が自然を感じることができ気持ちがよいのでよくいく。
・ゲストルーム → 週末や連休はなかなか空いていない、結局使ったことない。
・外観 → 大崎の某タワマンもいくつか角部屋は同じシルバーな感じ。好みの問題なので気にならない。
地盤OK & 免震 → 心強い
エレベーター → 6つ+α、問題なし。
西側 → 不動産、役所に聞いたところ今のところ高層マンション建つ予定なし。北側も北角なら抜ける。西角も問題なし。
警備 → このクラスのタワマンは警備員が24時間待機、巡回している。
再開発 & 駅1分 → かなり希少。最近のタワマンで新築から値下がりしている物件なし。むしろ上がる傾向に。大通りに面していないから色んな意味でよい。
2018/12/24 00:43:49

・二重床 → 今40階のタワマン住んでて同じだけど、騒音それほど感じない。
・サッシ → 今もT2サッシですが、隣に学校がありますが、窓を閉めれば全く問題ない。
・ペアガラス → 真東ですが、午前中日差しが暑すぎるなどない。冬も床暖房のみでエアコンはつけない。
・間取り → 天井高い、収納多い、バルコニー広い、基本悪くない。トランクルームも広い。
・ペラボー → 今タワマンがそうですが、隣は気にならない。そもそもそんなに長時間バルコニーにいないし、ましてや同じタイミングで出ること場ほとんどない。また万が一の有事の時はペラボーの方が助かる。
・ラウンジ → 最初は数回行きましたが、いても数分しかおらず、今では全く使ってない。むしろ屋上の方が自然を感じることができ気持ちがよいのでよくいく。
・ゲストルーム → 週末や連休はなかなか空いていない、結局使ったことない。
・外観 → 大崎の某タワマンもいくつか角部屋は同じシルバーな感じ。好みの問題なので気にならない。
地盤OK & 免震 → 心強い
エレベーター → 6つ+α、問題なし。
西側 → 不動産、役所に聞いたところ今のところ高層マンション建つ予定なし。北側も北角なら抜ける。西角も問題なし。
警備 → このクラスのタワマンは警備員が24時間待機、巡回している。
再開発 & 駅1分 → かなり希少。最近のタワマンで新築から値下がりしている物件なし。むしろ上がる傾向に。大通りに面していないから色んな意味でよい。
値段 → 高い。ただ住友の武蔵小山、不動前と比べると安い。
2018/12/22 22:18:21

リセールについての見聞記

お隣がこことそう変わらない価格(諸条件はスミフの方が良い)で販売したにもかかわらず18戸しか申込み無いことを勘案すると、リセール絶望説が現実的なものとなってしまいました。
2019/01/19 21:43:19

いや、大人気なんだな。ここ。もう残り少ないのに、買えなかった人たちでいっぱいだもんね。これはリセールも期待できるよ。買った人は勝ち組だな。
2019/01/15 23:16:40

ここ掴んじゃった人も気の毒だよね。
お隣の不動産販売史に残るであろう不人気によって武蔵小山の超絶割高が世間的に認知されてしまった。
こちらを価値に見合わない高値で購入してしまった人は、リセールが絶望的となってしまった今、どう動くのでしょうか。
手付放棄してでも我先にと逃げる様子が目に浮かびます。
2019/01/12 08:01:56

>18870口コミ知りたいさん
別に、湾岸との二択という趣旨ではないですよ。
過去スレで、よく月島のミッドタワーグランド(通称ぱちもんタワー)を引合いに出してこのマンションをネガる人がいたので、ここに住みたい人の多くは湾岸を敬遠するだろうなと思っただけ。
超絶割高という意見もあると思うので、そう思う人はここは買わない方がよいでしょう。
また、眺望がタワマンの売りであることはその通りなので、眺望最優先の人には、湾岸のタワマンの方がいいかもしれない。
でも、個人的には、眺望がいいのは魅力だけど、住んで1~2年もすれば大体見慣れてしまって感動が少なくなっていくので、眺望を最優先に考えるのはどうかと思う。この点は、人それぞれなので、眺望最優先を否定するつもりはない。もちろん、リセールには眺望がいい方が有利なのは間違いない。

あと、いつも隣のシティタワーと比較されるけれど、評価者の主観もあるし、細かいことを言い出すときりがないので、武蔵小山のタワマンに住みたい人は、自分が気に入った方を買えばそれでいいのではないかと思う。もっとも、パークシティはあまり残っていないかもしれないけど。
2018/12/31 13:46:21