シティタワー大井町の見聞記

シティタワー大井町

物件概要

所在地:東京都品川区大井一丁目5000-1(地番)
交通:JR京浜東北線「大井町」駅から徒歩4分
   東京臨海高速鉄道りんかい線「大井町」駅から徒歩4分
   東急大井町線「大井町」駅から徒歩6分
   東急大井町線「下神明」駅から徒歩7分
   JR湘南新宿ライン(宇都宮線・横須賀線)「西大井」駅から徒歩12分

総戸数:635戸
構造、建物階数:鉄筋コンクリート造(一部鉄骨造)、地上29階 地下1階建
敷地の権利形態:所有権の共有
完成時期:2019年07月

売主:住友不動産株式会社
施工会社:西松建設株式会社

マンションコミュニティ
検討スレ
シティタワー大井町[旧:(仮称)大井町大規模再開発タワープロジェクト]
住民スレ
《契約者専用》シティタワー大井町
住適空間(すてきくうかん)まとめ WIKI
【まとめ】シティタワー大井町

再開発についての見聞記

>10559マンション掲示板さん

年度末の売上の追い込み時期に、既に年度目標を達成済と思われるスミフ物件に、羽田アクセスという好材料が転がりこんだ。どうしても鼻につく。不良が優等生を嫌う感覚なのかもしれない。

シティタワー大井町もパークコート渋谷もパークコート浜離宮も、ポジらなくても再開発物件は売れますからね。他物件スレに宣伝、嘘ネガ、暴言を投稿する必要もない。

まあでも、あえてこの高値相場で買うなら、そういう超超超優良物件が良い。
2019/02/11 03:28:09

>10551マンション比較中さん
高輪ゲートウェイや品川リニアは再開発のおこぼれだけど、羽田空港アクセス線は大井町直撃ですからね。ひさびさにとんでもないポエムの出番!!
2019/02/10 20:25:22

飛行機に羽田空港アクセス線に、劇団四季スポル広町に、ニコン跡地に、品川再開発に、りんかい線買収に、いろいろどう働くかは置いておいて動いていますねぇ。

水は流れていたほうが腐らないですし、キャッシュフローは多いほうが良いですし、なんにせよネガポジ両方の動きがあるのは良いことです。
2019/02/10 09:40:08

>10445匿名さん

そうね。面倒だから数えないけど、多分ね、直近100投稿を見ると、航路について、再開発について、豊洲の宣伝、大崎の宣伝、虚偽多数ネガ、暇つぶしが満遍なくいる。

千葉の航路ショートカット常態化の実例から憶測される飛行ルートのズレについて、もっと情報が欲しい。都心の西側の全てに影響するからね。

城南島海浜公園の手前から羽田に旋回アプローチする飛行機を見ていると、鮫洲や流通センター辺りで滑走路に直進に起動修正でも着陸可能に思えるので、南浦和を経由する航路案ルート二つとも時々は直線的にその辺りに向かう可能性を少なからず感じる。高度あればフライトレーダー見ないとバレない笑。

2019/02/09 15:12:22

スラブ厚についての見聞記

ここは珍しく盛り上がっているスレですね(笑)

中央区や江東区の湾岸のマンションは、晴海の選手村が出てから閑古鳥のスレが多いですから。
ここは選手村から離れた郊外の城南エリアなので、検討者が被らず良かったかもしれないですね。

節度を守ったうえで、いろんな意見があるのは良い事だと思いますよ。

検討者は、営業からPRされる良い面だけでなく、悪い面も当然両方知りたいから、色んな質問をしますよね。
羽田空港の低空新ルートの騒音や落下物の危険だって気になるし、
周辺の組事務所・風俗・せんべろをはじめとした決して良いとは言えない民度や、
スラブ厚などの構造スペック、支持層が最深で地下約41mという深さ、
従前の地権者持分が多い事による地権者と新住民の間の管理運営上の心配、
従前の~荘等のアパートの賃借権の権利変換か地権者収益用かよく分からないワンルームが多い事、
正直なんだって気になると思います。
特に、家族やお子さんがいれば、なおさら。
いろんな良い面も知ったうえで、見えにくい悪い面も知りたい。それ自体は誰も否定できません。

でも、購入者は、高いお金を出して買ったマンションの資産価値が落ちないか気になるし、
当然悪評に反論したくなると思います。

地権者も、十年以上の長きに渡って頑張って苦労して必死に纏めてきた再開発を成功させたいから、
良い面をどんどんPRしたくなると思いますし、当然悪評には反論したくなります。

それ自体も誰も否定できません。

営業は、そもそも掲示板に書き込んでないことになってるんでしたっけ?(笑)

いずれにしても、節度を守って書き込みがされている限りは、色んな意見でスレが盛り上がる事は良い事だと思いますよ。
ここと同じような広告費が潤沢な大規模物件でも、もっと遠方の郊外になると閑古鳥のところがちょこちょこありますしね。
2018/11/17 12:35:38

みんな大好きスラブ議論のまとめです。
・HPにスラブ厚が掲載されていない(CT大井町だけではなく、CT恵比寿、CTs東京ベイなども掲載なし)
・建築計画変更があり、建築基準法上の“高さ”が98.10m→97.15mへ0.95m低くなった。
・一方で、当初は「最高104.15m」の記載があったので、104.15m→97.15m(△7m)となったと誤解する人が続出。“最高”は建築物屋上に取り付けるエレベーター棟などを含むもので、建築基準法上の“高さ”と比較するのはおかしいが、荒らしには無視される。
・いずれにせよ0.95mは低くなったので、エントランスかスラブ厚を削った疑惑は否定できず。
・仮に、スラブを薄くしたとしても95cm÷29階=3.3cmなので、ほとんど変わらない計算。しかしながら、最高と高さを比較した700cm÷29階=24.1cmのスラブが薄くなったと主張する人が続出。
・荒らしが発生し、議論が泥沼化。いつの間にか、スラブが薄いことが規定路線の印象へ。
・モデルルームで聞いた情報としてボイドスラブ260mm、310mm、320mmという書き込みあり(厚みは階によって異なる)。
・低層階のスラブが削られて95cmを捻出した疑惑が出てくる。
・低層階だけではなく、CT大井町全部のスラブが薄いとの説を唱える書き込みが消えない←イマココ

2018/11/16 13:10:08

>9326評判気になるさん

お手数ですが、スラブ厚再度共有願います。
2018/11/15 23:30:53

私はMRに直接確認して球体ボイドと聞いています。スラブ厚も全部既出です。
暇をもて余していらっしゃるのでしょうが、何度も何度もご苦労です。
そろそろお帰りください。
2018/11/15 21:15:38

管理費についての見聞記

>10040マンション検討中さん
管理費があまり安すぎるのはそれだけのものでしかないと思いますよ。
グレードの高さに比し割安のこのマンションぐらいが丁度いいのではないのでしょうか。
2019/01/13 10:32:35

このマンションの管理費は303円/㎡
都内内廊下タワマンだと普通は330円/㎡で10パーセントぐらい安い。駐車場料金収入が結構あることが理由。
管理費負担が重いなら、郊外外廊下マンションへゴー。

18年度で販売された管理費の高いマンションランキング
①ザ・パークハウス渋谷南平台(799円/㎡)
②パークコート青山一丁目(743円/㎡)
③プレミスト赤坂翠嶺(682円/㎡)
④ザ・コート神宮外苑(645円/㎡)
⑤ブリリア一番町(605円/㎡)
⑥ジオ元赤坂(594円/㎡)
⑦ブランズ六番町(570円/㎡)
⑧サンウッド青山(568円/㎡)
⑨ブリリア高輪レフィール(564円/㎡)
⑩ジ・インプレスト高輪(563円/㎡)

安いマンションランキング
①ブリシア小岩(73円/㎡)
②バウス横須賀中央(117円/㎡)
③シンビエンス新百合ヶ丘(121円/㎡)
④サンリヤン小岩レジデンス(127円/㎡)
④ザ・パークハウスオイコス鎌倉大船(127円/㎡)
⑥ヴェレーナ多摩永山ザ・シーズンズ(128円/㎡)
⑦アーデルグラード梅嶋(129円/㎡)
⑧ベルジュール町田中町(138円/㎡)
⑨クリオ横濱本牧(140円/㎡)
⑨デュオヒルズ南町田ザ・ガーデン(140円/㎡)
2019/01/13 09:27:46

すみません。検討することかを検討するフェーズのものです。タワマンは、管理費、積立金が断然高いという認識なのですが実際いかがでしょうか?
大型修繕の際に追加で積立金を入れないといけないのではと思ってたりしてます。実際はどうなんでしょうか?ご存知の方いれば教えてください。
2019/01/12 23:57:26

良くも悪くも規模がかなり大きい分、管理費はそこまで高くないのかなと思いました。修繕積立金は、お隣のマンションとかに比べると早く上がっていく計画と思います。
2019/01/01 23:09:09

坪単価についての見聞記

羽田空港アクセス線かぁ。
これで完全に明暗分かれたね。
同じ坪単価でも武蔵小山のような私鉄単線駅と、大井町のようなJR私鉄ターミナル駅。
大井町は資産価値が将来に渡って約束されましたね。
2019/02/10 08:01:17

一次が売り出す前は坪単価400で高杉との声から今では安かったとの声。どう考えてもつられてますよね。これがバブルってやつですね。バブル崩壊のように価格が急落するなんて事はあるのかな。以前と違って低金利だし暴落リスクは低いのかな?
2019/01/30 14:15:05

1日の乗降客数が100万人の品川と、10万人の大井町を比較するなんて滑稽ですよ。
大井町で働いていたことがありましたが、猥雑で小汚い城南の下町くらいのイメージしかありません。住んでいて誇れるような街ではありませんね。
このマンション自体は良い作りだと思います。大井町にしては坪単価が高すぎですが。
2019/01/19 04:36:36

>10005坪単価比較中さん
あんまり飛行機で電波障害とか聞かないけど、あるもんなの?

新宿の高層ビル群のせいで、中野あたりは東京タワーからの電波が届きにくくてケーブルテレビが発達したみたいなのは聞いたことあるが。
2019/01/10 14:21:41

交通についての見聞記

ついに東京史上最大の交通巨大プロジェクトが動きだす。
羽田から15分前後でこれる大井町は、やばい。インバウンドの目標が2020年4000万、30年が6000万人。おそらくホテルが飽和状況な品川駅をさけて大井町に海外からの客が殺到しそうだ。なにげない買い物がなんでもできるこの街は、外国人にとって喜ばれそうだ。一日の乗降客や地価ランキングもものすごい上がり方をするだろうね。何回かとんでもないとか書いてきたが、今回ばかしは、ほんとうにとんでもないことになってきた。
2019/02/10 23:29:48

武蔵小山から羽田空港に行こうとすると、目黒駅までわじわざ出て山手線で品川行って、京急って感じ?
凄い遠回りで時間がかかりますね。
武蔵小山も検討対象だったけど、交通利便性悪すぎなんで、足切りかな。
2019/02/10 17:29:16

品川区の街づくり基本計画に「羽田空港と大井町をつなぐ24時間運行を行う交通ネットワークの形成 」と書いてるから、羽田アクセス線は品川区の意向で必ず停車駅になるよ。

2019/02/10 17:12:17

>10429匿名さん
だから風評が1番怖いんですよね。分かってないのに、分かった感を醸成する報道姿勢とか。

でも、1番怖いのは国交相かも。
風向きで進入方向変えたって、ぶっちゃけ風向きなんて確率的なものなので、そんなファジーな状況で航空会社の標準フライトスケジュールは組み替えられないわけです。

つまり、増便を目的としているのはまだ先の話で、開始時点では「余裕の持ったオペレーションができるか確認する」ことが目的であって実際には便数は増えないわけですよ。

だって風向き変わっただけで混雑して東京湾上空で旋回させる頻度増ちゃってたらそれはそれで混乱するでしょ。

なので単なる仮運用トレーニング期間。

国交相は必ずや新航路を定常化させて、その際には各エアライン共に標準フライトスケジュールで増便かけてくるロードマップは書いてる。情報公開請求とかしたら出てくるっすよ。

ただ、その時には増えた人をさばくための地上公共交通機関もセットで拡大していて、それこそ羽田空港アクセス線が大井町通るとか、再開発増えてホテルや商業施設増えるとかね。

短期的にはネガティブ、中長期的にはニュートラルかポジティブ、こういう言説をしてほしいものだ不動産評論家を名乗るなら都市計画ぐらい俯瞰して考えてほしいよね。

博打感ある街。
2019/02/09 11:24:59

間取りについての見聞記

シティタワーとパークコートで同じくらいでしょ。パークコートは共用施設が豪華なだけ。シティタワーの方が間取りは優れているのが多いね。
2019/02/09 21:37:47

>9860匿名さん

逆かもしれません。物件だけを見れば、天カセ、折り上げ天井、ビューバスなどあったほうが好みなので、シティタワー大井町は特に好きでも嫌いでもなく、間取りと西の眺望は最高だなと思っていた程度ですが、いざ物件まで歩いてみたら駅までの体感距離や雰囲気が良かったので好きになった感じです。

パークコート浜離宮も同じで、徒歩5分でも浜松町だと完全にオフィス街で公園以外は目新しい商業もないし、駅の利便性だけだなと思っていたら、駅から一直線の体感の近さで駅直結並にイイじゃん!となりお気に入り物件になりました。

ヤバいなと思ったのは、城南島海浜公園に行ったことにより、飛行機にまで愛着が沸き始めたことです。モノに惚れやすい性格なのかもしれません。
2018/12/22 16:51:16

>9665匿名さん

確かに家具配置がかなり難しい間取りですね。北側なんて超至近距離でお見合いなんだから、fix窓はない方が良かったのに。
2018/12/07 16:28:29

>9662マンション検討中さん

SUUMOなどに一部掲載されていますね。価格は3期とあまり変わらない印象を受けました。2LDKですが低層の北西角”LD”の間取りを初めて見る気がします。66平米で8290万ですね。北側がスミフビルとお見合いしていますが、ダブルウォークインクローゼット、ダブルバルコニー、キッチン納戸の使い勝手は良いかも。

2018/12/07 00:26:17

リセールについての見聞記

羽田空港アクセス線の話が決まりそうなのは不動産価格にプラスですね。鉄道新線の不動産価格への好影響はかなり大きいのは統計でも証明されてるし、10年後のリセールバリューにもプラスでしょう!
2019/02/10 20:21:09

>10022匿名さん

PC武蔵小山のように四方タワマンで眺望塞がれたらリセール絶望。
2019/01/12 08:19:01

>9222
>地権者さん所有の部屋がすぐ売りに出てリセール価値が下がるリスクもあるよう
現金化を早くしたい人は補償金もらってるよ
2018/11/10 20:00:44

地権者さんが実質およそ50世帯なら、新規購入さんがおよそ500世帯なので1:10の比率ですね。

適切な大規模修繕を実施するために修繕積立金の値上げなどの必要性が出た際に、高齢の地権者さんが多い物件だと反対票が増えるリスクがあるようですが、シティタワー大井町は新規購入が8割以上になるので、特に問題ないのでは?

また地権者さんが多いと、地権者さん所有の部屋がすぐ売りに出てリセール価値が下がるリスクもあるようですが、シティタワー大井町の地権者さん所有はワンルームが多いようなので、購入組の大半を占める3LDKの資産価値への影響も限定的に思えます。
2018/11/10 19:13:40

環境についての見聞記

NHKの報道だと、渋谷スクランブル交差点や繁華街より少し大きい環境音が、瞬間的に発生するだけですね。

しかも飛行機が通過するのは毎日ではない上に、限られた午後の時間帯の実質3時間のみ。

まあ駅近は、郵便バイクや宅配トラックが通り過ぎるなど日常的に80dbくらいの瞬間的な騒音が発生しているので、飛行機が通過しても、ターミナル駅ならこれまでの環境音と大して変わらない。

心配すべきは音よりも、千葉の実例からは、航路の意図的なショートカットが常態化する可能性があり、ルート案にないはずのエリアが落下物リスクに晒されていることですね。浦和エリア~品川エリアはそのリスクあり。

大井町は幸いなことに、もう着陸の準備に入るエリアなので、滑走路に直線の航路に忠実になり、ルートからずれる心配がない。

2019/02/09 12:03:15

品川駅は国内屈指の大きな駅だが住むには不便、羽田空港は国際玄関だが住宅はない
近隣で衣食住の住環境を選択するとやはり大井町がベスト
新しい知識もないのに知ったか振りして大井町を引きずり降ろそうとする人は???
日本の都市の発展を喜べない人はヒネクレていますね
私は大井町に限らずいろんな地域が発展することはとても嬉しいことなのですが
2019/01/19 15:49:07

ついに、今年も最後になりました。今年は、とんでもない連発ですまない,,,.と思っている。米ドラマ24のようになってしまったが、実際、人工サーフィン、キャッツなどこの街の、いまだかつてない変貌かつ今後のリニア、高ゲー効果など周辺環境の超絶大変貌を考慮するとしかたのないことである。来年は、シティタワーの完成と中に入る超絶な商業施設により、街の空気が一変する可能性がある。ほとんどの方は
ポエムと笑うが、おそらく笑えない時期がすぐそこにせまっているね!2019年は、まちがいなくこの街の超絶飛躍の年になるね。またまたこんな文で、すまないと思っています。
2018/12/31 08:49:47

>9859匿名さん

確かに大井町は新宿などのように高層オフィスや大型商業が乱立するほどの超都会級の発展はしていないので、常に変貌し続けるワクワク感が少ないのは物足りなさを感じます。眺望の確保も100m級で充分ですね。

一方で、都心アクセスは最高なのに、駅前に複数のスーパー、大型家電量販店、お風呂の王様があり、近くに区役所、スポル、四季劇場、キャッツがあるので、住む環境としては充分に発展している希有な街だとも思います。また庶民としては普段使いできる高評価のラーメン屋が多いのは最高です。

そしてシティタワー大井町はもう少し安い時期に建ててほしかった笑。
2018/12/22 16:49:22

駐車場についての見聞記

>10211匿名さん
マンション等は無い気がします。
テナントを出しやすい雑居ビルならありそうですが、近くのKビルにも空室ありますし駅前のまとまった駐車場にしておく方が価値がありそうです。目の前の通りの武蔵小山と繋がりますし、それを見てから考えても遅くは無いと思います。

地元民ちしては西大井のニコン跡地とサンピエロ通りの高架下が今後どうなるか気になります。

確か昨日か今日の夜、道路封鎖して大井町線の高架を取り替え工事だったような
2019/01/20 22:00:18

>10207マンコミュファンさん
え?!そうなんですか??
かん◯土地は普通にマンションやビルにしてますよ?? あの場所でずっと駐車場はなさそうな気がします。
2019/01/20 21:06:42

タイムズのあの駐車場エリアは何かありそうですね。商業施設はなさそうな場所なのでやはりタワマンがハマりそうな感じかな。マンションギャラリー?も建物含めると綺麗な形ですね。
2019/01/20 20:11:23

ここ数年の新築タワマンの特徴としては、構造は免震・ボイドスラブ・機械式駐車場・各階ゴミステーション、外装は低層タイル中層以上吹き付け、内装は天カセなし・ディスポーザーあり。

ほとんどの物件が似たような仕様だと思われる。売り出し中で普通スラブ・全タイル・天カセの超高層はすぐには思いつかない。あったとしても割高では?

スミフ物件は、上記に、駅近・ワイドスパン・ダイレクトウィンドウが加わる印象。
2019/01/14 12:09:51